大家さんの空室対策ブログ

空室対策コンサルタントの　竹末治生です。

 

相続税が増額になる話が出ていますね。
 
 
今までは基礎控除が５０００万＋
法定相続人×１０００万だったですよね。
 
 
それが今回の改定では
基礎控除が引き下げられ
 
基礎控除が３０００万＋
法定相続人× ６００万になるそうです。
 
 
法定相続人が子供２人と配偶者だとすると
今までは８０００万でしたが
 
これからは４８００万になるということです。
 
 
たった４８００万の基礎控除では
 
東京都内に少しの土地を持っていても
相続税がかかる仕組みです。
 
 
相続税の対象は不動産以外に
金融資産も含まれますから
 
４８００万であれば、どう考えたって
相続税がかかる人が一気に増えますよね。
 
 
これなら
ふつーのサラリーマンだって
油断はできません。
 
 
しかし、気の毒な話ですよね～
 
 
この国は、
 
これからは企業を優遇して
個人ばかり税金を取り立てるように
するんでしょうか？
 
 
相続対策も考えておかなくっちゃあ。
 

　
さて、、、
 
 
 
メルマガの配信が少し伸びました。
 
 
前回はこういうことでしたね。
http://www.kuusitsu110.com/saisingo.htm
 
 
 
そうして　
 
あなたの物件は品評会のごとく
他の物件と比較され
 
彼らに一つずつ吟味されていきます。
 
 
さらにユーザーが
その次にとる行動は・・・？
 
　　　　　　・
　　　　　　・
　　　　　　・
 
ユーザーは物件を絞り込み選別すると
さらに一つ一つの物件の詳細な情報が欲しくなるはずです。
 
 
ポータルサイトから入って見た物件や
業者さんの掲載物件情報では
 
 
※ポータルサイト
「スーモ」や「CHINTAI」など物件情報がたくさん掲載されているサイト
 
 
一般的な賃貸条件や少しの写真情報だけで
 
現在のわがままなユーザーの
欲しい情報は得られないでしょう。
 
 
この段階では、まだまだ業者さんへ問い合わせをすることはありません。
 
業者さんへの問い合わせをする前に
事前にユーザーは、検索をかけてなんとか情報を得ようとします。
 
 
そこで
 
事前に打てる手は
 
こうです。
 
 
物件名称や館名（アパートやマンションの名前）を
掲載してもらうことです。
 
 
もちろん、これはあなたが物件のHPを持っていることが前提です。
 
 
ポータルサイトや不動産屋さんの物件情報から
直接、あなたの物件HPへ誘導できれば
いうことはないのですが
 
現実にはなかなか許可をしてくれる業者さんはいないでしょう。
 
 
であれば
 
せめて物件の名称を
業者さんにお願いして掲載してもらうことです。
 
 
手がかりさえあれば
ユーザーは勝手にそれを見つけ
物件名称のキーワードで検索をかけてくるでしょう。

グーグルマップで場所を確認する人もいると思います。
 
 
そうすれば
あなたのHPを見てくれる可能性は
ぐんと高まるわけです。
 
いかがでしょうか？
 
 
そんなことまでするかなと、思うでしょうが
 
最近のユーザーは検索スキルに関しては
我々が思っている以上に相当、高度なスキルを持っています。
 
 
そうすれば、
 
検索キーワードに引っかかる
タイトルをHPに載せることはもちろんですが
 
あなたのHPのコンテンツがユーザーを満足させ
期待に応えるだけのボリューム（情報の多さ）
があれば
 
なおさら良いでしょう。
 
 
 
そして
 
ユーザーの物件選定の中の
ひとつの物件として選ばれ
内覧へと繋がるかもしれません。
 
 
何度も言いますが
 
あなたがすることは
 
ユーザーは詳細な情報を欲しがっていて
それを提供してあげる方法を見つけること。
 
 
それから
 
それに答えるだけの詳細で魅力的なコンテンツ
を作成してユーザーを引き付けること。
 
 
なんですね。
 
 

最後までお読みいただきありがとうございます。

賃貸経営のお役にたてたでしょうか？

空室対策アドバイザーの　竹末です。


いつもメールニュースの講読ありがとうございます。



涼しくなりましたねぇ

昼はまだまだ残暑が残りますが
少しずつ秋になりつつあります。



面白いニュースを発見しました。

百貨店「友の会」会員サービス
高利回り８．３パーセントだそうで大変な人気だとか

月一万円を積み立てると、一年で１３万円の商品券を受け取れるそうです。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20100920-00000065-san-soci



昔、預金利率が５パーセントも６パーセントもあった時代が懐かしいですね。
年金生活者は、これで十分生活を潤していました。


でも、百貨店は斜陽産業ですからね。
このサービスは、倒産したらどうなるのか
気になるところです。



それから

　次世代型不動産投資の解説をブログにまたアップしました！
　⇒　http://plaza.rakuten.co.jp/kuusitsu110/

セミナーの仮予約がどんどん増えてます。





さて、、、



　
最近は、企業（テナント）の家賃値下げや撤退が引きも切らずあります。


先日、ある中小企業の社長さんが私の事務所へ相談に来られました。


自社のビルを２５年前にある大手企業に社員寮として
一括で貸していたが、この度、企業側から通告があったそうです。


「ビジネス環境が厳しくなり全て白紙解約したい」
という申し出です。


要は、社員寮の撤退ですね。


社員寮は企業のニーズや要望に応えて建設していますので
プランや間取り、仕様設備を変更するのは大変です。


工事費のことも当然ですが
また、借入金の返済期間は３５年ですから
後、１０年分の残債があります。


しかし、企業というところは、
自分たちのエゴで動いていますから
建設当時の低姿勢など、担当者の交代とともに忘却のかなたです。


家主側は多少の抵抗をしながらも
結局は、泣く泣く要求を呑まざるをえません。



実は、

こういったことは
１５～２０年前のバブルが弾けた時代に
たくさん起こっていたのです。


当時は、戦後初めて銀行や大手証券会社が倒産し
日本の資本主義経済は未曾有の危機だったのです。


私は当時、大手建築メーカーで現役の営業として
活躍していましたので
そのような事例をたくさん見てきました。


建設会社が建設した事業用の建物で
事務所や倉庫、ビル、社員寮など

企業が契約期間満了を待たずして
敷金や保証金、建設協力金を放棄し
どんどん出て行ったのです。


オーナーさんは少々の保証金返還では
建設借入金を埋めることもできず
土地ごと売却した大家さんも少なからずいました。


このとき、私は「企業を信用してはいけない」ということ
を学習し頭に叩き込みました。


このことからこういうことがいえます。


人間は「痛み」でさえすぐに忘れる動物だと・・・


１５、２０年前、あれほど痛い目にあいながら
３年前のミニバブルの崩壊が読めなかった企業も
たくさんあったでしょう。


それが今回の
大手不動産会社の倒産や建設会社の倒産です。


余談ですが

海の向こうの、中国の不動産価格の高騰も
遅かれ早かれバブルが崩壊します。


当の本人たち（中国の人たち）はお祭りの渦中にいるので
気づいていないでしょうが、

海の向かい側にいる私たちは冷静に判断できるんですね。


不動産価格が高騰して天まで上がれば後は下がるしかない。
これ、「自明の理」ですよね。

日本の経済の過去の歴史を振り返れば一目瞭然といえます。


その点、今回の不況、日本の大企業は利口ですから
２０年前のバブルの資本経済の歴史を土台として
履修をしていますので、立ち直りがとても早い。


今の時代、企業の歴史は短いです。
大企業は別格として１０年先の予測は不可能です。


大企業でさえ、自己保身のため、派遣社員を切り捨てる時代です。


歴史を鏡として学び、時代を常に先読みし

企業や国がいつまでも守ってくれないことを
前提にして賃貸経営を考えていかなければなりません。


○○さんの持っている
アパートやマンション、テナントは大丈夫ですか？


　
　　
　
　最後までお読みいただきありがとうございます。

　今日の話はいかがだったでしょうか？


　私ぐらい長生きしていると
　不況に何度も遭遇しているわけ。

　〇昭和４９年のオイルショック
　
　〇１９９０年のバブル崩壊
　
　それから

　〇今回の２００８年アメリカ発世界同時不況

　いずれも体験し何とか生き延びています。


　さすがに、昭和２２～２３年のお札が紙切れになるという
　ハイパーインフレだけは体験していませんが
　ご飯は３度しっかり食べさせていただいています。


　生きるか死ぬかという戦争ではありませんし
　そんなに大げさに考えず何とかなるもんですよね。


　「人間万事塞翁が馬」です。


　
　これからも良い情報を心がけますので


　よかったら、知り合いの大家さんへ
　このメルマガを転送してあげてください。

　私の理解者が増えるのは、あなただけが頼りですから。

　きっとその方には感謝されると思います。

　→ http://www.mag2.com/m/0000146265.htm



　それでは
　また。








　　竹末　

　さて

　昨日の続きです。

　 「立ち退き」


　これで第一段階の壁をクリアーしました。

　しかしこれで一貫落着と思ったら大間違いです。


　入居者側もそれなりに研究します。

　入居者は、退去期限までの間に友人や知人へ相談します。

　そうすると、いろいろアドバイスされたり知恵が入ったりして、
　自分たちに有利な知識を得るでしょう。

　そして時間がたつにつれ被害者意識を持つ人が多いようです。


　通常期限の６ヶ月まで待てば、それなりの反応が必ずあります。

　ほとんどの大家さんは追い出しに
　お金を掛けるつもりはありませんので
　お金を出したくなければここまで待つ必要があります。

　そしてそこから
　個々の入居者と条件面などで折衝しなければなりません。

　入居者が退去するまでの期間は相手次第ですが、
　８ヶ月から１年の期間を要することも。

　難しい入居者になると、２年以上ということもありました。
　８２歳の元ストリッパーのおばあちゃんでしたが・・・


　お金を出しても良いから、早く出て行ってもらいたい
　というのであれば、条件付の催促文を作ります。

　どんな内容かというと
　「期限をつけて迷惑料を余分に出す」ということです。


　たとえば、

　「契約書には６か月と書いてあるが、〇月中に退去してくれれば
　〇〇円の迷惑料をお支払いします。
　しかし、その期限を過ぎれば迷惑料は０となります。」

　というような期間限定つきの内容の文章です。


　まともな人なら、お金欲しさに大概はこの条件に乗ってきます。

　条件を呑むということであれば
　即座に「合意確認書」というものを交わし

　お金は退去確認後に入金してあげます。


　他にいろいろな経験をして気がついたことで、

　アパート形式と一戸建て借家の追い出しでは
　まるで質が違います。

　アパート形式は間借りしている感覚があり
　空間を借りているので、比較的追い出しは簡単です。


　 ところが、

　一戸建ての借家の場合は入居者はそういった
　感覚を持ち合わせておりませんので一筋縄ではいきません。


　次にお金の問題ですが、
　私の今までの経験では敷金の返還、引越し代
　移転先のための仲介業者への手数料が最低限の費用です。

　付加的に迷惑料を考えておけばよいでしょう。


　ちなみに

　私の過去の体験では、一件につき総費用１００万というのも結構ありました。

　最高は１５０万で相手は総会屋。
　最低は敷金の返還のみで０の時もありました。

　話をうまく持っていけば費用が０の時もあるのです。

　ですから、結論として、
　金額の多い少ないは「入居者次第」ということです。

　物分かりの良い入居者であれば０になるし
　悪い入居者であれば費用は底なしです。


　また、解決策の一つとして、
　交渉ごとは大家さん自ら交渉するより
　代理人（仲介業者・コンサル）を起てるほうが、話が進みやすくなります。

　それから少し費用が掛かりますが、
　やはり法律の専門家「弁護士さん」でしょうね。


　東京で、立ち退きをビジネスにしているサイトを見つけました。

　非常にユニークなビジネスをやってます。

　たぶん、この人たちはなかなかの「つわもの」でしょうね。

　ご参考までに
　→　http://www.tachinoki.com/




　　
　
　最後までお読みいただきありがとうございます。

　今日の話はいかがだったでしょうか？



　今日はチョッと長かったですが、古い借家をお持ちの
　オーナーさんは参考になったかなと、思います。


　「立ち退き」は入居者の生活の基盤に関わる問題ですので、
　交渉はきれいごとではすみません。


　理屈通りにいかないのが立ち退き交渉だと覚えておいてください。

　　
　
　
　これからも役に立つ情報を心がけますので


　よかったら、知り合いの大家さんへ
　このメルマガを転送してあげてください。

　私の理解者が増えるのは、あなただけが頼りですから。

　きっとその方には感謝されると思います。

　→ http://www.mag2.com/m/0000146265.htm



　それでは
　また。

　 「立ち退き」

　この問題に関して
　たくさんの大家さんが悩んでおられます。


　築３０～４０年の古い借家やアパートは、
　老朽化、防災上、土地利用の観点から考えると
　家主として何とかしたい悩みの一つです。


　そこで家主さんが考えることは、
　古い借家の入居者を立ち退きさせて解体し、
　新しく時代にあったものに建て替えたいという気持ちがあります。


　しかし、入居者がいる以上
　すぐに解体に取り掛かるわけにはいきません。

　入居者の居住権がある限り、
　簡単に事を運ぶわけにはいかないのです。


　一般的には
　家主側の言い分は

　「今まで安く貸してやっていたんだから
　出て行ってくれるのは当然だ。」

　と思われている大家さんが非常に多いですね。


　また、大家として、店子に頭を下げるのも
　今一つ気乗りがしないということも
　理由にあるのでしょう。
　
　しかし、それは大家の驕りでもあります。



　現実は、

　入居者側は大家さんの都合など、
　これっぽちも理解しようと思っていません。


　長い間住まわせていただいて感謝しているなんて
　気持ちもさらさらありません。


　入居者の立場から考えてみれば、
　引越しに掛かる労力や費用など多くの負担を強いられます。


　それを家主の都合で出ろというのですから
　たまったものではありません。気持ちもよくわかりますね。


　このように、貸主、借主双方の思いが
　利害相反しているため、
　入居者の追い出しはそう簡単にいくものではないのです。


　ましてや低廉な住宅に住んでいる借家人は、
　次の住処を探したとしても
　なかなか希望の地域、条件のものはそうそうあるものではありません。


　また、特に高齢者の入居者の場合など、
　不動産業者や家主側から嫌われる傾向にあり、
　移転先の確保には難があるといえます。


　このように、素人の大家さんが思うほど
　追い出し作業は簡単ではありません。


　では、この難しい入居者たちの追い出しを
　どうやって事を運ぶかですが

　過去、何度も追い出しのコンサルをやった
　私の経験からお話ししますね。


　まず

　段階を追って粛々と作業を進めなくてはなりません。


　入居者に口頭で告げても入居者は真剣には受け止めてくれません。
　そのためには契約解除文書を作って告知することです。


　告知文には「解約のお願い」として、退去してもらう「理由」と「期限」を設けます。

　「理由」は誰でも理解しやすい納得できる理由付けが必要です。


　たとえば、
　
　「建物が老朽化し、もし災害があれば
　入居者の方に被害が及ぶ可能性がある
　だから、入居者に迷惑がかかるのは
　家主として耐えられない。
　その為に涙を呑んで退去をお願いしたい。
　入居者の方に是非とも協力してほしい。」

　というような低姿勢な文言で入居者の気持ちに訴えます。


　それから、期限。


　通常の賃貸契約書では借主は一ヶ月前。

　貸主は６ヶ月前に申し出ることになっていますので、
　賃貸契約書を確認して退去する希望日の
　期限を謳います。


　挨拶文書ができたらそれを封筒に入れ、
　丁寧に一軒ずつ挨拶に回ります。
　その際、粗品を持参すると良いでしょう。


　そうすることによって、入居者に家主側の誠意を見せておきます。


　これで第一段階の壁をクリアーしました。


　しかしこれで一貫落着と思ったら大間違いです。



　話の続きは明日に・・・


　　
　
　最後までお読みいただきありがとうございます。

　今日の話はいかがだったでしょうか？


　　前回の
　次世代型不動産投資ビジネスの続きは

　こちらです。
　⇒　http://plaza.rakuten.co.jp/kuusitsu110/
　
　
　
　
　これからも役に立つ情報を心がけますので


　よかったら、知り合いの大家さんへ
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　私の理解者が増えるのは、あなただけが頼りですから。

　きっとその方には感謝されると思います。

　→ http://www.mag2.com/m/0000146265.htm



　それでは
　また、。

空室対策アドバイザーの　竹末　治生です。


いつもメールニュースの講読ありがとうございます。



一昨日の土曜日に、友人たちとビアガーデンに行きました。


９月にもかかわらず、この暑さでお客さんは一杯でしたよ。


しかし、涼を求めてのビアガーデンでしたが
夜になっても暑かったですねぇ。


エアコンの効いた室内のビアガーデンって、ないんでしょうか？



先週の「次世代型不動産投資」の話しの続きは・・・

コチラから　http://plaza.rakuten.co.jp/kuusitsu110/







さて



昨日、私の友人（オーナー地主）が来社しました。

その友人は１００坪の貸地と３００坪の駐車場を経営しています。


話をしていると、
１００坪の土地はある企業に一括で貸しているとのこと。


坪当たり賃料も相場以上で、固定資産税を払っても
手元に残るお金はまずまずということでしたが

この不況で企業側の合理化、縮小が進み
賃料の値下げを要求してきたとのことです。


それで、私はどうしたのかと聞いたら
貸し手の要求額（値下げ額）を呑んだといっていました。


周辺の貸宅地も、不景気で撤退しているところが多く
自分のところも企業側に逃げられたら０になる。

０になるより、賃料が若干下がっても
賃料が入るだけましだと。

だから、泣く泣く企業の要求額を呑んだといいます。


この地主さん（友人）はまだ、物分りが良いほうでしょうね。

いまだ、２０年前の感覚で「貸してやっているんだ」
というオーナーさんが多い中、
現実をよく把握し判断していると思います。


でも、結論を出す前になぜ、私のところへ相談に
来なかったのかといいました。


たとえば

値下げ率が周辺の相場と比較して妥当な金額なのか？

この金額を呑まなければ企業は貸地を引き上げるのか？

借りている企業の内情はどうなのか？

景気の悪さに便乗して値下げを要求しているかどうか？


こういったことを事前に精査すれば
必ずしも企業の希望額にあわせる必要もありません。

また、その数字の根拠も聞きたいところです。


要は

要求を簡単に呑むのではなく、「歩み寄る」、「折衝する」
という姿勢が必要なんです。


過去、私はこのようなオーナーさんの相談をたくさん受けてきました。


それで、私が一番よく使った方法は

「現家賃と希望額の中間を取る」

ということです。


たとえば、

１５万の現家賃で１０万の要求家賃があったとき
差額は５万円ですね。

５万円の中間を取って２万５０００円にするということです。
これを逆に企業に提示して、様子を見ます。


ここで企業側が全く、その数字を受け付けなかった場合
それはかなり強硬です。

退去する意思は大いにあるということですから
退去されてはかないません。

一気に降りてその要求額を飲んであげましょう。


でも、

ほとんどの企業は「とにかく様子見をしてみよう」
「だめだったら仕方がないな」という程度の単純な動機ですから
そんなに心配することはないと思います。


その数字はあくまで企業側の提示した数字で
家主側が、その数字を呑んでくれるかというのは半信半疑なんですね。


だから
その数字を折半するということは
お互いが痛みを感じ、納得できる価格で妥協する。


いわゆる「痛み分け」なんですね。


もし、間に立つ不動産屋さんがいて
うまく立ち回ってくれればいいんですが、
けっこう弱気の不動産屋さんも多いですからね。


結果、５万円が２万５０００円になって
その数字を企業が呑んだ場合は

５万円の場合と比較して

月２．５万×１２＝年間３０万の儲け

３０万がこれから最低１０年続いたとしたら
＋３００万です。


これは大きいですね、
これがコンサルティングの効果ということです。


以上は私の実務的な経験からで
ほとんどのオーナーさんはこのやり方で
企業側と折り合いがつきました。


こんなオーナーさんのお悩みごとは

コチラから　http://www.kuusitsu110.com/consul.htm





　
　
最後までお読みいただきありがとうございます。

今日の話はいかがだったでしょうか？


家賃の値下げ要求は、アパートやマンション
でもよくあることです。


でも恐れることはありません。

単に「下げてくれ」と抽象的な表現を使うほうが
回答を出しにくいですが

具体的な数字を相手側が出してくれれば
しめたものです。


回答は「値引き額の半分」です。


　
　
　
これからも良い情報を心がけますので

　
よかったら、知り合いの大家さんへ
このメルマガを転送してあげてください。


私の理解者が増えるのは、あなただけが頼りですから。


きっとその方には感謝されると思います。

　→ http://www.mag2.com/m/0000146265.htm



それでは
また、メールしますね。








　　竹末